Mittwoch, 20. April 2011

Nebenkosten - Bewirtschaftung - Energieeinsparung

Nicht zuletzt durch die aktuelle Energiedebatte treten Themen wie Keuzkosten, Warmwasserversorgung u. ä. auch für Vermieter von Wohn- oder Gewerbeimmobilien wieder stärker in den Focus der Betrachtung.

Jedoch sind diese nur ein Teil der gesamten Betriebskostenthematik. Grundsätzlich sollten wirtschaftlich agierende Vermieter das Thema Betriebskosten nicht nur als abzuwälzenden Kostenblock, sondern als Teil Ihres Mietangebotes verstanden wissen.

Denn durch die Umlage auf den Mieter ist der Vermieter seine Betriebskosten "los", muss diese aber spätestens z.B. bei seiner Nettomietpreisgestaltung sich wieder vorhalten lassen. Auch fehlende "Betriebskosten", wie etwa Kabel- oder Satellitenanschluss, zu leistende Hausreinigung oder Schneedienst, können dazu führen die Attraktivität der Immobilie in den Augen der Interessenten zu mindern. Auch im Bereich Mieterfluktuation sind die Nebenkosten nicht zu unterschätzen. In meiner täglichen Praxis sind zu hohe Nbenkosten regelmäßig ein Kündigungs- oder Wechselgrund.

Unser Tipp: Prüfen Sie Ihre Betriebskosten auf Einsparungspotentiale (Versorgerwechesel, Sammeltarife, Verischerungsanpassungen, Neuvergabe Dienstleistungen etc.). Weiterhin empfiehlt es sich in regelmäßigen Abständen zu überlegen, ob bestimmte Betriebskosten/Leistungen fehelen oder wegfallen können.

Schönen Tag aus Nürnberg.
Dipl.-Kfm. Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de

Dienstag, 5. April 2011

Einschätzung Immobilienwert und Totalbetrachtung der Investition

Oft beschäftigen sich Immobilienbesitzer erst mit der Wert und der Wertentwicklung ihrer Immobilie, wenn Bewertungen unumgänglich sind, z.B. bei Erbschaft, Verkauf, Beleihung, Trennung usw..

Gerade wenn es um Verkaufsüberlegungen geht, hört mann dann oft Aussagen wie etwa "das hat sich dannn ja nicht rentiert", "da kann ichs auch gleich behalten", "da haben wir nur draufgelegt" und ähnliches.

Die meisten dieser Aussagen beruhen aber nicht auf kaufmännisch ermittelten Zahlen sondern mehr oder mehr weniger auf diffusen Einzeldaten.

Ein grundsätzlicher Fehler tritt bereits bei der Investition auf.

Gründe für die Investition und die Ertragschancen möglicher Alternativen werden kaum verglichen, geschweige denn schriftlich festgehalten. So ist es später nicht möglich, die Investition im Vergleich zu möglichen Alternativen zu bewerten.Gerade die laufende Betrachtung der Immobilie von Anfang an würde Klarheit bringen.

Eine ausführliche finanzwirtschaftliche Betrachtung erfolgt meist nicht. Wieviel Eigenkapital wurde eingesetzt, wie wurde dies im Laufe der Jahre verzinst? Welche Tilgungsansparungen wurden während der Investitionsphase erwirtschaftet? Wie wurden aus der Immobilie erzielte Überschüsse verwendet? Wurde die Immobilie sachgerecht bewirtschaftet (Betriebskosten, Mieteinnahmen, Instandhaltung...)?

Welche steuerlichen Zuflüsse (z.B. aus Verlusten aus der Einnahmen/Überschußrechnung oder Übertragungsvorteile) wurden im Zusammenhang mit der Immobilie erzielt?

Tipp:

Erfassen Sie die wesentlichen Investitionsdaten, ihre Absichten, die laufendene Bewirtschaftung mit allen erforderlichen Ausgaben und allen Zuflüssen in einer jährlichen Aufstellung, damit sind Sie vielen anderen Immobilienbesitzern schon um Längen voraus und haben immer einen Zugriff auf die wesentlichen Eckadten Ihrer Investition. Wenn Sie dies erst beginnen, machen Sie einfach einen Schnitt im laufenden Jahr und setzen die laufende Betrachtung hier an.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de

Mangelnde Transparenz bei Denkmalimmobilien

Artikel zum Thema Investition in Denkmalschutzimmobilien als Alternative. Wie richtig im Artikel bemerkt, zählen nicht nur rechnerische Steuervorteile, sondern Bonität und Beurteilung des Anbieters sowie vor allem die Nachhaltigkeit der Immobilie in bezug auf Lage, Vermietbarkeit und Bausubstanz.

Artikel hier:

http://www.cash-online.de/immobilien/2011/mangelnde-transparenz-bei-denkmalimmobilien/49107
Schönen Tag aus Nürnberg
Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de