Dienstag, 17. Mai 2011

Immobilieneinkauf - Der Multiplikator ist nicht alles!

Guter Kommentar unseres Verbandskollegen.

http://www.cash-online.de/immobilien/2011/der-multiplikator-ist-nicht-alles/52105
Dies deckt sich mit unserer seit Jahren vertretenen Meinung. Wer Immobilien ausschließlich mit Blick auf einzelene Faktoren wie Istmiete oder Steuervorteil kauft oder auch ablehnt, hat sich mit den Chancen und Risiken nicht befasst. Die Folgen sind dann oft maßlose Enttäuschung, wenn der Steuervorteil verraucht ist oder die Erkenntnis reift, eine interessante Immobilie verpasst zu haben.

Der Immobilienmarkt ist doch mehr als nur Bilder und Texte bei einem Portal einzustellen. Die Beurteilung von Entwicklungstendenzen, Veränderungen bei Objektlagen und -Gebieten, die wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen, die Über- oder Unterberwertung von Immobilien, Finanzierungsvarianten, Haltestrategien, Entwicklungschancen usw., all dies sollte bei Immobilieninvestitionen in Erwägung gezogen werden. Natürlich wird der Umfang je nach Wert der Immobilie variieren, das Grundprinzig sollte aber immer dasselbe sein, denn auch (Fehlinvestitionen in) kleine Immobilien haben für zahlreiche Anleger bekanntlich ja schon oft riesen Probleme gebracht.

Allein der Blick auf die Mieteinnahmen zeigt, wie unterschiedlich ein und derselbe EURO bewertet werden können:

Beispiel: Mieteinnahme 500 € / Monat + durchschnittliche Nebenkosten


Im Vergleich dazu

a) umlagefähige Nebenkosten vergleichsweise hoch --> Mieterhöhungspotential geringer
b) nicht umlagefähige Nebenkosten vergleichsweise hoch --> geringer geringer Gesamterlös
c) Mieterstruktur problematisch --> höhere Quote Mietausfall / weniger Ertrag
d) Lagefaktoren problematisch --> schwierigere Neuvermietung / Ertragsausfälle/Mehraufwand

Wie man sieht - drum prüfe, wer sich (längerfristig) bindet.

Gerade in der aktuellen Situation, wo die Staatsverschuldung eine steigende Inflation befürchten lässt, sind Immobilien eine gute Anlagestrategie. Wer dann noch genau prüft, wird Chancen finden und Risiken beherrschbar und kalkulierbar halten.

Gruß aus Nürnberg.
Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de

Montag, 9. Mai 2011

Anhebung der Grunderwerbssteuer in vielen Bundesländern - Mehr Ideen gibt es nicht?

Meine persönliche Anmerkung:

Der Finanzbedarf vieler Bundesländer hat mal wieder die Grunderwerbssteuer als Melkkuh entdeckt. Nachdem viele Bundesländer mittlweile Sätze von 4,5% - 5% haben, wird es nur eine Frage der Zeit sein, bis die restlichen Länder dies auch tun. Je nach Immobilienwert bedeutet dies für die Erwerber zusätzlichen Aufwand von mehreren tausend Euro. Erstaunlich, dass solche Steuererhöhungen immer relativ geräuschlos durchgehen. Weniger dagegen einzuwenden wäre allenfalls dann, wenn die Mehreinnahmen dazu verwendet würden, mehr Aufklärung über Immobilieneigentum zur Eigennutzung zu betreiben und Möglichkeiten einkommensschwächere Haushalte auszubauen.

Beim der Einnahmeerzielung sind unsere Volksvertreter und Verwalter immer schnell zur Hand. Konzepte hingegen, die dazu geeignet wären, mehr Menschen in die eigene Immobilie zu bringen - völlige Fehlanzeige. Gerne begnügt man sich mit plakativen Musterprojekten für ein paar junge Familien o.ä. oder verweist auf KFW-Darlehen usw.. Gerne scheinen auch gerade viele Kommunen das Geld für Wohngeld oder ARGE-Zahlungen für Wohnraum lieber ausgeben zu wollen.

Gerade im Hinblick auf die Stärkung eines privaten Vermögensaufbaus und eine stabilen Altersvorsorge, wäre doch gerade die eigengenutzte Immobilie ein sehr zu empfehlender Baustein. Der öffentliche Hand kennt doch die Adressen seiner Bürger und hat über zahlreiche Institutionen Kontakt zu den Menschen. Kann man dies nicht nutzen, um zumindest Aufklärung über die Möglichkeiten zu schaffen? Wäre es nicht einmal ein tolles Ziel einer Kommune oder eines Landes die Eigentumsquote in z.B. 10 Jahren um 5 - oder 10% nachhaltig zu steigern und das vor allem im Bereich der Normalverdiener?
 
In meiner Praxis treffe ich laufend auf Menschen, die niemals gedacht oder auch gewusst hätten, dass eine Immobilie Sinn für Sie möglich und machbar sein kann. Ich denke hierbei nicht an Luxusimmobilien oder irgendwelche (teiweise abstruse) Kapitalanlagemodelle. Eine normale Bestandsimmobilie zur Eigennutzung wäre in vielen Kommunen und Landstrichen mit etwas Muskelhypothek für viele Menschen in Reichweite und nachhaltig darstellbar.

Mir ist bewusst, dass auch fehlendes Eigenkapital öfter ein Problem darstellt, aber gerade diese Lücke könnte man doch über z.B. kommunale oder landesweite Bürgschaften für einen festgelegten Zeitraum abdecken. Über eine entsprechende Besicherung, Kaufpreisgrenzen, Tilgungspläne etc. müsste sich doch so etwas durchführen lassen. Jeodch sollte dies alles als Hilfe zur Selbsthilfe und nicht als Subvention angelegt und mit entsprechenden Regularien auch z.B. bei Fehlverhalten der Anspruchsnehmer verknüpft sein. 

Mit Grüssen aus dem sonnigen Nürnberg
Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de