Mittwoch, 22. Juli 2015

Grunderwerbsteuer zu politischen Zielen missbrauchen?

Werte Leser,

viele Immobilienkäufer sind je nach Bundesland durch die teilweise extrem gestiegene Grunderwerbsteuersätze schon gebeutelt.

Den neuesten Coup überlegen aktuell SPD/Grüne in Bremen. Um Investitionen durch "Heuschrecken" zu verhindern, soll für den Erwerb ab 50 Einheiten (mittlere Wohnanlage) an einem Standort Grunderwerbsteuersätze von bis zu 19!!!!! Prozent gelten.

Wissen diese Politiker überhaupt noch was die da machen oder sind die in Ihren Tagträumen völlig aufgegangen?

Viele Familien oder mittelständische Unternehmer besitzen Immobilien als Altersvorsorge oder Vermögensbestandteil. Diese haben mit Heuschrecken so viel zu tun wie manche Politiker mit normal denkenden Menschen. Absurde Steuersätze würden bedeuten, dass diese Immobilienbesitzer allein wegen einer Größenordnung massive Vermögensverluste hinnehmen müssten, da die deutlich höheren GreSt - Sätze natürlich in jeder Investition vom Erwerber mitkalkuliert würden.

Es muss endlich Schluss sein mit einer Wohnungsbaupolitik die von Populismus, Ideologie und Umverteilungsfantasien gesteuert wird. Es sind dann die gleichen Politiker, die alles behindern und verteuern und sich dann beklagen, dass zu wenig gebaut wird.

Schönen Tag.

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Mietpreisbremse - Tipps für Vermieter

Werte Leser,

in mehr und mehr Bundesländern und Kommunen werden Regelungen zur Mietpreisbremse erlassen.

Man mag davon halten was man will, zunächst ist das die gesetzliche Realität und mit dieser muss sich jeder Vermieter befassen.

Wie immer hat der Gesetzgeber Regelungen erlassen, die vermutlich zu mehr Aufwand und (leider) wohl auch mehr Rechtsunsicherheiten führen werden.

Dennoch ist es für Vermieter angezeigt sich mit den Regelungen zu befassen und bereits im Vorfeld einer (Neu-)Vermietung gut aufgestellt zu sein.

In welchen Bandbreiten kann ich in meiner Kommune die Miete ansetzen, wie ist das mit Staffel- oder Indexmieten?  Wie ist das mit der Gültigkeit der Vormiete? Ab wann ist meine Immobilie betroffen? Was ist die umfassende Sanierung einer Wohnimmobilie?

Auch zur Maklerprovision gelten ab dem 01.06.2015 neue Regelungen.

Viele Fragen - wir helfen Ihnen gerne weiter.

Schönen Tag.


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Donnerstag, 16. April 2015

Immobilienboom - Nachfrage - Preissituation

Werte Leser,

Aktuell wird in vielen Städten und beliebten Ballungszentren gebaut, was der Markt hergibt.

Grundstücke und Lagen, die über Jahrzehnte als schwierig galten sind jetzt plötzlich der Renner, obwohl bei vielen Grundstücken sich die Lageperspektive und das Umfeld nicht wesentlich verbessert haben.

Es werden im Neubau Einstiegspreise aufgerufen, die noch wenigen Jahren als absurd betrachtet worden wären. Damit das Ganze für den Anleger einigermaßen plausibel ist, werden m.E. auch Mieten zugrundegelegt, die nach einer Beruhigung des Marktes und einer Weitervermietung in einigen Jahren (zumindest im Nürnberger Markt) so nicht mehr zu erzielen sein dürften.


Die aktuelle Anlagenot und die extrem niedrigen Finanzierungszinsen verleiten derzeit leicht dazu, die langfristige Betrachtung aus dem Auge zu verlieren.

Wir bleiben dabei: Immobilien können eine sinnvolle und nachhaltige Wertanlage sein, aber nicht um jeden Preis und in jeder Lage. Insofern raten wir jedem Anleger, seinen Anlagehorizont, die Lage der Immobilie und mögliche Entwicklungsszenarien des Marktes in der nächsten 5-10 Jahren bei einer Entscheidung sorgfältig abzuwägen.

Dann wird eine heute getroffenen Entscheidung für ein Immobilieninvestment auch in 10 Jahren noch auf einer soliden Basis stehen.

Schönen Tag.

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Freitag, 6. Februar 2015

Droht eine Überhitzung am Markt?

Werte Leser,

wie wir bereits im letzten Blog angesprochen haben, halten wir in Teilbereichen das ungeprüfte und nicht nachhaltig überdachte Investment in Immobilien für gefahrbehaftet.

Teile der Fachwelt beginnen dies auch langsam zu thematisieren.

http://www.cash-online.de/immobilien/2015/empirica-immobilienblase/232789?utm_source=nl&utm_medium=email&utm_content=oben&utm_campaign=newsletter060215

Schönen Tag.

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Dienstag, 3. Februar 2015

Kommt die Immobilienblase ??

Wir meinen ja, aber.

Ja, weil die verschiedene Indikatoren wie Miethöhe, Kaufpreise, Angebot und Nachfrage dies aus unserer Sicht nahe legen. Aber, weil sich ein überlegter Einstieg immer noch auszahlen kann. Gerade im Neubau ist unserer Ansicht kluges Handeln angezeigt.

Lassen Sie uns das erläutern:

Uns hat heute eine Bank angerufen und um eine Mieteinschätzung von Neubauwohnungen in Nürnberg gebeten.

Für eine ca. 60 qm Wohnung wurde ein Miete von 12,80 € / qm angeboten, die über eine Mietgarantie abgesichert wird.Der Bauträger geht sicherlich auch so hoch ran, damit er seinen Verkaufspreis mit einer bestimmten Mindestrendite darstellen kann.

Als Vergleich haben wir den aktuellen Mietspiegel 2014 herangezogen, in dem für die Wohnungsgröße rund 6,76 € / qm als Basiswert aufgeführt werden. Bei kommt an auf rund  rund 30% an möglichen Aufschlägen für bauliche Zusatzpunkte kommt man auf 8,79 € qm. Dieser Wert bildet dann den Mittelwert um den die Mieten bis zu 21% schwanken können. Nimmt man hier die Obergrenze wären dies 12,86 € / qm.

Somit liegt das was für die neu entstehende Wohnung angesetzt wird am absolut oberen Rand des Mietspiegels. 

Aktuell scheint uns so eine Miete durchaus durchsetzbar, jede sollte ein Anleger sich an der langfristig nachhaltigen Miete orientieren. Nach unserer Einschätzung wird der Bauboom in den nächsten Jahren eine deutliche Entlastung in den meisten Regionen mit sich bringen. Dies wird dazu führen, dass die Mieten bei einem Mieterwechsel das hohe Niveau nicht immer halten werden können. Weiterhin ist zu anzunehmen das bei Einführung der Mietpreisbremse Wohnungen die unter das anfänglich hohe Niveau rutschen, dann aufgrund der Beschränkungen - auch bei günstigeren Marktverhältnissen für Vermieter - nicht wieder die alte Höhe erreichen können.


Mittlerweile sind am lokalen Markt auch so genannte Microappartments mit um die 20 qm Wohnfläche am Markt, deren qm-Preise zwischen 4.500 - 5.000 € !!!! liegen und für die Mietgarantien von 15 - 16 € / qm angeboten werden. Wenn da wieder eine Nachfrageberuhigung auftritt, können Mietreduzierung von 20 - 30 % schnell Realität werden.

Fazit aus unserer Sicht: Immobilien eignen sich nachwie vor als Kapitalanlage, aber eine scharfer Blick auf die alle Rahmenbedingungen ist angeraten.

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Donnerstag, 29. Januar 2015

Provisionsfreie Angebote - Bestellerprinzip

Werte Leser,

in der allgemeinen Diskussion wird immer behauptet, dass ein Interessent ohne Maklerprovision gar keine Wohnung finden kann. Leider werden hier einfach Vorurteile vervielfältigt, ohne darüber nachzudenken.

Sieht man sich z.B. Immobilienscout24 an, so sieht man aktuell dass z.B. in Berlin rund 50% aller Mietwohnungen ohne Provision angeboten werden. Selbst in "heißen" Märkten wie Hamburg oder München beträgt der Anteil immerhin noch 30%. In Städten in NRW oder in Teilen Ostdeutschland gehen diese Quoten sogar bis zu 90%. Wenn man überlegt, dass Wohnungsgesellschaften oft über die eigene Webseite oder ihr Vermietungsbüro vermieten, für Sozialwohnungen oder Genossenschaftwohnungen oft Wartelisten bestehen (und diese nicht auf demMarkt erscheinen), private Vermieter oft im Bekanntenkreis abfragen Zettel aushängen, auf Gesuche anrufen, Printanzeigen schalten etc., lässt dies vermuten, dass der Anteil an provisionsfreien Angeboten wohl allgemein höher liegt, als oft angenommen.

Zum anderen haben die meisten Maklerbüros zwischen 1 -10 Mitarbeiter, allein aus der Größe und dem im Verhältnis zu Gesamtmarkt sehr geringen individuellen Marktanteil, läßt sich erkennen, dass die Behauptung die Makler beherrschen den Markt absurd ist. Mir ist keine Fall bekannt, in dem sich dass Bundeskartellamtmit dem Thema marktbeherrschende Stellung eines Maklerunternehmens befasst hätte.

Es wäre schön, wenn das öffentlich auch mal sachlicher diskutiert werden würde.

Schönen Tag.

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