Freitag, 6. Februar 2015

Droht eine Überhitzung am Markt?

Werte Leser,

wie wir bereits im letzten Blog angesprochen haben, halten wir in Teilbereichen das ungeprüfte und nicht nachhaltig überdachte Investment in Immobilien für gefahrbehaftet.

Teile der Fachwelt beginnen dies auch langsam zu thematisieren.

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Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de




Dienstag, 3. Februar 2015

Kommt die Immobilienblase ??

Wir meinen ja, aber.

Ja, weil die verschiedene Indikatoren wie Miethöhe, Kaufpreise, Angebot und Nachfrage dies aus unserer Sicht nahe legen. Aber, weil sich ein überlegter Einstieg immer noch auszahlen kann. Gerade im Neubau ist unserer Ansicht kluges Handeln angezeigt.

Lassen Sie uns das erläutern:

Uns hat heute eine Bank angerufen und um eine Mieteinschätzung von Neubauwohnungen in Nürnberg gebeten.

Für eine ca. 60 qm Wohnung wurde ein Miete von 12,80 € / qm angeboten, die über eine Mietgarantie abgesichert wird.Der Bauträger geht sicherlich auch so hoch ran, damit er seinen Verkaufspreis mit einer bestimmten Mindestrendite darstellen kann.

Als Vergleich haben wir den aktuellen Mietspiegel 2014 herangezogen, in dem für die Wohnungsgröße rund 6,76 € / qm als Basiswert aufgeführt werden. Bei kommt an auf rund  rund 30% an möglichen Aufschlägen für bauliche Zusatzpunkte kommt man auf 8,79 € qm. Dieser Wert bildet dann den Mittelwert um den die Mieten bis zu 21% schwanken können. Nimmt man hier die Obergrenze wären dies 12,86 € / qm.

Somit liegt das was für die neu entstehende Wohnung angesetzt wird am absolut oberen Rand des Mietspiegels. 

Aktuell scheint uns so eine Miete durchaus durchsetzbar, jede sollte ein Anleger sich an der langfristig nachhaltigen Miete orientieren. Nach unserer Einschätzung wird der Bauboom in den nächsten Jahren eine deutliche Entlastung in den meisten Regionen mit sich bringen. Dies wird dazu führen, dass die Mieten bei einem Mieterwechsel das hohe Niveau nicht immer halten werden können. Weiterhin ist zu anzunehmen das bei Einführung der Mietpreisbremse Wohnungen die unter das anfänglich hohe Niveau rutschen, dann aufgrund der Beschränkungen - auch bei günstigeren Marktverhältnissen für Vermieter - nicht wieder die alte Höhe erreichen können.


Mittlerweile sind am lokalen Markt auch so genannte Microappartments mit um die 20 qm Wohnfläche am Markt, deren qm-Preise zwischen 4.500 - 5.000 € !!!! liegen und für die Mietgarantien von 15 - 16 € / qm angeboten werden. Wenn da wieder eine Nachfrageberuhigung auftritt, können Mietreduzierung von 20 - 30 % schnell Realität werden.

Fazit aus unserer Sicht: Immobilien eignen sich nachwie vor als Kapitalanlage, aber eine scharfer Blick auf die alle Rahmenbedingungen ist angeraten.

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