Dienstag, 29. November 2016

Vermietung möblierter Wohnungen

Werte Leser,

in letzter Zeit hat die Möblierung von Wohnung (auch für Dauermietverhältnisse) stark zugenommen.

Auch wenn die Möblierung öfter einen Vorteil für Mieter darstellt, raten wir doch dazu die Möblierung und deren Umlegung auf die Miete sorgfältig abzuwägen.

Teile der Möblierung, wie etwa Einbauküchen, finden sich bereits heute oft in Mietspiegeln wieder, so dass hier darüber hinausgehende Mietansätze nicht nachhaltig begründet werden können.

Für Berücksichtigung weiterer Möblierung im Rahmen der Mietpreisfindung raten wir zu einer Orientierung an Abschreibungssätzen und -zeiten und zur Bildung eines hieraus abgeleiteten, nachvollziehbaren Mietaufschlags.

Dies aus zwei Gründen, vor allem bei längerfristiger Perspektive:

1. Wir gehen davon aus, dass früher oder später in verschiedenen Gerichtsverfahren geklärt werden wird, welche Zuschläge zulässig sind und welche Prozentsätze angemessen erscheinen. "Omas" altes Sofa wird dann kaum geeignet sein, einen verlässlichen Mietanspruch zu begründen.

2. Je nach Mietmarkt ist, aufgrund teilweiser erheblicher Neubautätigkeit, früher oder später wieder mit einer Beruhigung des Mietanstiegs und einer Verbesserung des Wohnungsangebotes zu rechnen. Möglicherweise in der Kalkulation zu hoch angesetze Mieten werden dann vom Markt nicht mehr angenommen, was für die einzelne Investition u.U. erhebliche, negative Auswirkungen haben kann.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de




Mittwoch, 16. November 2016

Droht eine Immobilienblase?

Werte Leser,

mittlerweile wird das Thema "Immobilienblase" in verschiedenen Medien bereits öfter angeschnitten.

Eine einheitliche Bewertung scheint uns aktuell schwer.

Einerseits marschieren Kaufpreise derzeit in vielen Städten und Zentren stetig nach oben, ein Ende scheint derzeit noch nicht absehbar. Andererseits findet man im Bestand und im Neubau mittlerweile Preise vor, bei denen einem zumindest Zweifel am Verhältnis zum Sachwert aufkommen.

Die Mieten befinden sich nach wie vor im Aufwärtstrend, jedoch zeigt die Mietpreisbremse im Bestand erste Auswirkungen. Zudem werden mittlerweile vereinzelt Mieten aufgerufen, bei denen uns die nachhaltige Erzielbarkeit doch nicht gegeben scheint. Bei aller Euphorie, die derzeit im Markt herrscht, darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass auch ausreichend Mieter gefunden werden müssen, die die Mietvorstellungen auch bezahlen können.

Derzeit sind vielerorts zahlreiche Bauprojekte in Anbahnung und für die Verwirklichung 2017-2019 geplant. Dies wird dazu führen, dass in den nächsten Jahren ein massives Angebot an neuen Wohnungen auf den Markt kommt. Bis auf wenige Metropolen wird dies u. E. zu einer Entlastung auf dem Markt führen.

Die aktuelle Zinslage ist nicht dauerhaft haltbar, auch wenn die öff. Haushalte dies zur eigenen Entlastung derzeit gerne mitnehmen. Wir wagen die Behauptung, dass Investitionen schnell wieder in andere Bereiche verlagert werden, wenn dort auskömmliche und stabile Renditen erzielt werden könnnen. Dies würde sehr schnell einen deutliche Nachfrageabschwächung mit sich bringen. Weiter wären die derzeitigen (eh schon mäßigen) Immobilienrenditen bei höherer Refinanzierung schnell unter Druck.

Derzeit ist der Markt von unterschiedlichen Aspekten geprägt, die (leider) teilweise wenig greifbar sind: Wie wird sich die weitere Zuwanderung entwickeln, wird der Zustrom in die Metropolen so anhalten (können), wie wird sich eine veränderte Zinslage auswirken?

Da derzeit auch Grundstückslagen bebaut werden, die in normalen Jahren kaum vermarktbar waren, raten wir zumindes bei der Auswahl der Objektlage zur Besonnenheit. Auch was die Immobiliengröße und die dafür angesetzte Miete angeht, sollte eine realistische Relation nicht außer Augen gelassen werden. Bei der Finanzierung sind langfristige Zinsbindungen und hohe Tilgungsanteile anzuraten, um nicht nach Auslaufen der Zinsbindung unter Druck zu geraten. 

Die angesetzte Miethöhe bei Kapitalanlagen sollte strikt auf die nachhaltige! Erzielbarkeit am Markt überprüft werden, um nicht die Kalkulation evtl. auf  Marktspitzen aufzubauen.

Alles in Allem ist eine Immobilie nach wie vor eine gute Investitionsform. Jedoch sollten langfristige Betrachtungen und der Einbezug persönlicher Lebensplanungen die Entscheidung prägen und nicht kurzfristige Euphorie!