Freitag, 13. Oktober 2017

Aktuelles zum Immobilienmakrt in Deutschland

Werte Leser,

die aktuelle Situation am - vor allem  - Wohnimmobilienmarkt lässt kaum besser darstellen als mit dem Beitrag der Wirtschaftswoche.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/978432?cce=em5e0cbb4d.%3Ad2wkvF_Lv3UJjkaY19p3AH&link_position=digest&newsletter_id=27052&toolbar=true&xng_share_origin=email

Nach wie vor gilt: Immobilien sind ein sinnvoller Bestandteil jeder Vermögensplanung und selbstgenutzte (abbezahlte) Immobilien entlasten im Rentenalter spürbar. Aber nicht alles muss zu jedem Preis gekauft werden.

Eine Immobilie mit ausgereizten Mieten, durchschnittlichem Standard, mäßiger Lage und hohem Kaufpreis macht oft nur den Verkäufer glücklich, bieten aber für den Käufer oft nur deutlich mehr Risiken als Chancen.

Um so mehr gilt es gut abzuwägen für welches Ziel und mit welchem Zeithorizont eine Immobilie angeschafft wird.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de

Mittwoch, 19. Juli 2017

Aktueller Immobilienmarkt - Kommentar

Werte Leser,

zum aktuellen Immobilienmarkt - aus unserer Sicht die vorrangige Betrachtung für den Großraum Nürnberg, möchten wir heute einiges anmerken.

Zunächst möchten wir betonen, dass wir es sehr positiv sehen, dass die Immobilie seit einigen Jahren wieder klar im Fokus der Anlager steht. Allerdings sehen wir auch, dass (wie eigentlich schon immer) die einseitige Lobpreisung und der Ansturm auf eine Anlageform irgendwann wieder zu einem harten Erwachen führen werden.

Auch wenn derzeit die Signale der Politik, der Nachfrage und der Zinslandschaft weiter positiv scheinen, sollte man doch eine Blick über den Tellerrand werfen.

Wer sind die Zielgruppen, die künftig Wohnungen mieten werden? Unseres Erachtens sind in Nürnberg weite Teile der Bevölkerung gut mit Wohnraum versorgt. Wer berufstätig ist und keine "Altlasten" mit sich trägt, findet in der Regel zügig eine Wohnung und hat auch die Wahl. Zumindest entspricht dies unserer Erfahrung.

Übrig bleiben Bevölkerungsgruppen, die nunmal - ob dies fair ist oder nicht - Probleme haben Wohnraum zu bekommen, da viele Vermieter Zahlungsausfälle oder anderen Ärger befürchten

Gleichzeitig werden aber auch mittlerweile im Bestand reihenweise Immobilien angeboten, die nach 50 - 60 Jahren Nutzungsdauer (und Abschreibungszeit) eigentlich eine umfassene Modernisierung nötig hätten, bei denen aber im Angebotsjahr 2017 bereits der Heizungstausch im Jahr 1994! als Modernisierung gefeiert wird. Gleichzeitig zum hohen Angebotspreis wird eine oft am oberen Rand des Mietspiegels angesiedelte Miete mitgeliefert. Damit fehlen Sicherheitspuffer oder sind Möglichkeiten für einen Anleger beschränkt, seinen Ertrag noch etwas zu optimieren.

Aufgrund der hohen Nachfrage und des ausgedünnten Angebots scheinen zunehmend auch Immobilien in unattraktiven Lagen und außerhalb von Zentren interessant. Dies ist auch durchaus in Ordnung, wenn man die Lage und die Vermietungsistuation realistisch einschätzt. Denn bereits bei einem ersten Nachlassen des Drucks auf dem Markt sind das die Lagen, die sofort preislich nachgeben und auch in der Vermietung wieder schwerer werden.

Aktueller interessanter Artikel zum Markt:

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/833033?link_position=digest&newsletter_id=24351&toolbar=true&xng_share_origin=email


Schönen Tag.

Markus Kestler

  



Mittwoch, 21. Juni 2017

Werden fehlenden Kapazitäten zur Bremse am Immobilienmarkt?

Werte Leser,

zunehmend liest man Berichte über steigende Engpässe an Kapazitäten in der Bauwirtschaft.

z.B.:

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/786167?link_position=digest&newsletter_id=23444&toolbar=true&xng_share_origin=email

Auch in Gesprächen mit Projektentwicklern, Investoren, Handwerkern oder auch Privatkunden zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Kapazitäten sind vielerorts am Anschlag.

Dies bedeutet aber auch, das weiter mit steigenden Erstellungspreisen am Bau zu rechnen sein wird, da die Überhang-Nachfrage tendenziell zu steigenden Angebotspreisen führen wird. Der von der Politik geforderte Schub im Wohnungsbau muss daher sehr sorgfältig überlegt sein, damit weitere staatliche Maßnahmen nicht nur in Preiserhöhungen statt in Mengenwachstum münden.

Leider zeigt sich aktuell, dass der Staat die inländische Immobilien- und Baubranche über viele Jahre zu stiefmütterlich behandelt hat. Die schwache Baukonjunktur vergangener Jahre (vor Finanzkrise und Zinstief) wurde nicht genutzt, um den Wohnungsbau zu fördern (zu weit günstigeren Baupreisen als heute) und die Baubranche zu stabilisieren.

So gingen Kapazitäten verloren, die nun so schnell nicht aufgebaut werden können. Der Immobilienmarkt reagiert nun mal langfristig, und somit helfen auch ständig wiederholte politische Lippenbekenntnisse auf die Schnelle nicht.

Bleibt nur zu hoffen, dass man dies künftig erkennt und versucht vor allem den Wohnungsbau wieder auf einen schwankungsärmeren Wachstumpfad zu führen.

Schönen Tag.

Markus Kestler




Mittwoch, 26. April 2017

Entwicklung Immobilienmarkt

Nachtrag zum 18.05.2017

Anbei Verweis zu interessantem Artikel.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/736467?link_position=digest&newsletter_id=22443&toolbar=true&xng_share_origin=email

Wie öfters bemerkt, gilt Immobilien sind ein gute Anlageform, aber nicht zu jedem Preis und in jeder Lebenslage. Alle, die über den Hype hinausdenken, werden langfristig an der Immobilienivestition Freude haben.

Gruß Kestler




Werte Leser,

in der Presse liest man immer wieder Artikel, die sich mit dem möglichen Entstehen einer Immobilienblase befassen.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/702046?link_position=digest&newsletter_id=21724&toolbar=true&xng_share_origin=email

Solange weite Teile der Investoren und Käufer langfristig solide finanzieren, alternative rentierliche Anlagemöglichkeiten fehlen und ein hoher Mietdruck besteht, kann man den Argumenten folgen, dass bis auf lokale Übertreibungen der Immobilienmarkt (noch nicht) auf eine Blase / Krise zuläuft.

Die Fragen werden sein, wie lange das Zinsniveau noch niedrig gehalten wird, um Staaten zu entlasten. Weiterhin ist unseres Erachtens der Nachholbedarf zu weiten Teilen mittlerweile gedeckt.  Zudem werden viele Neubauobjekte gebaut, deren hohe Mieten, aber gerade der stärskten Nachfagedruck nur wenig mildern können.

Die Haushalte, die sich Neubauwohnungen zum Eigenbedarf kaufen können oder die bereit / in der Lage sind, die hohen Neubaumieten zu bezahlen, sind irgendwann versorgt.

Nach unserer Einschätzung sind die derzeitigen (erfreulich hohen) Neubauquoten zwar erfreulich, da die Immobilie - nach vielen Jahren des Schattendaseins - wieder eine angemessene Wertschätzung erfährt. Jedoch halten es wir aufgrund der starken Preisentwicklung, den knappen Kapazitäten in Handwerk und Bauwirtschaft, der komplizierten Mietrechtsprechung durchaus für möglich, dass sich Investoren bei veränderten Faktoren wie etwa höherer Zinsen relativ schnell wieder anderen Alagen zuwenden würden.

Auch werden viele Projekte, die auf hohem Niveau kalkuliert wurden u. U. relativ schnell ins Stocken geraten und unter Preisdruck geraten, Wie schnell Märkte reagieren können und wie dann die Einschätzung der Investoren sich rapide ändert, werden viele noch wissen, die im Boom der Sonderafa nach der Wiedervereinigung tätig waren.

Alles in allem gilt aber: Immobilien sind nach wie vor eine gute Anlage. Aber:Augen auf - nicht jeden Preis zahlen - Auf realistische (nachhaltige) Mietansätze achten - und die Lage nicht vergessen.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de





Freitag, 17. März 2017

Mietkalkulation - Möblierte Wohnungen

Werte Leser,

aktuell scheint die Vermietung möblierter Wohnungen richtig zu boomen.

Wenn man die Angebot studiert, findet man Wohnungen mit einem realistischen und nachvollziehbaren Aufschlag, aber man findet auch zunehmend Angebote mit sehr hohen Kaltmietansätzen bzw. Aufschlägen.

Auch wenn der aktuelle Mietmarkt in vielen Metropolen dies wohl derzeit möglich erscheinen lässt, raten wir dringend dazu die Kalkulation für möblierte Wohnungen sorgfältig vorzunehmen.

Aus unserer Sicht scheint es ratsam sich an der Kaltmiete laut Mietspiegel / bzw. von Vergleichswohnungen zu orientieren und dann für die Möblierung einen realistischen Aufschlag, der sich an Investition / Abschreibung / Nutzungsdauer orientiert vorzunehmen.

Mieten für möblierte Wohnungen, die teilweise weit über dem doppelten der (Vergleichs)Kaltmiete liegen, werden u. E. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Und diese wird sicherlich früher oder später für möbliertes Wohnen auch bis zum BGH hin erfolgen. Denn auch juristisch wird man sich wohl an realistischen Kalkulationsgrundsätzen orientieren und nicht an Wunschmieten.

Dann kann die Einnahmenseite oder die Finanzierbarkeit der Immobilie ganz anders aussehen.

Schönen Tag.

Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de


Freitag, 3. März 2017

Finde den besten Makler, Verkauf zum Höchstpreis und ähnliche Versprechen

Werte Leser,

Wir finden den besten Makler! Immobilienbewertung auf Knopfdruck! Mit drei Klicks den Wert für die Immobilie ermitteln! Wir verkaufen ihre Immobilie zum Höchstpreis!

Diese und andere (pauschalen oder hochtrabenden) Aussagen finden sich immer wieder bei alle möglichen Portalen, Bewertungsseiten und Wettbewerbern.

Um es klar zu sagen: Wir halten nichts von allzuviel Getöse.

Die technischen Möglichkeiten der digitalen Welt sind in vielen Bereichen sehr hilfreich, wenn es um Präsentation, Informationsbeschaffung, Datenauswertung, Datenübermittlung etc. geht. Der Komfort, den unterschiedliche Dienstleister bieten, ist teilweise wirklich beeindruckend.

Jedoch ist es eine Illusion zu glauben, dass man alles - am besten per Handy - digital abwickeln kann. Eine pauschale Bewertung einer Immobilie mag eine grobe Richtung geben, aber nur die tatsächliche Begehung und Einschätzung durch einen Fachmann liefert Ihnen ein exaktes Bild und eine individuelle Einschätzung.

Wie der eine oder andere schon selbst erlebt haben mag, sind eben 100 m Lageunterschied manchmal Welten oder jeweils 150 qm Wohnfläche bedeuten öfter erhebliche Unterschiede in der Wohnnutzung. Auch Instandhaltungszustand oder Rücklagen beeinflussen den Wert teilweise erheblich.

Haben Sie sich auch gefragt, was z.B. Empfehlungs- oder Bewertungsportale davon haben, bestimmte Makler zu empfehlen? Richtig! Öfters ist der Makler vorne in der Empfehlungsliste, der bereit ist, dafür am meisten zu bezahlen. Das sollte man bedenken, wenn man über Empfehlungs- oder Bewertungsseiten Fachleute sucht.

Verkauf zum Höchstpreis! Was soll das heißen? Hat der Vermittler Zugang zu besonderen Märkten in denen höhere Preise akzeptiert werden? Oder hat der Vermittler besonders dumme Käufer, die mehr zahlen als üblich? Oder gar "seltsame" Käufer, die Geld loswerden müssen? Oder rät gar der Vermittler z.B. Mängel zu verstecken? Oder ist alles nur Auftragsgewinnung? Vom "Höchstpreis" werden nach Auftragserteilung nach und nach Reduzierungen vorgenommen.

Sie werden mir zustimmen: Wenn man vorgenanntes weglässt, dann agieren Verkäufer, Vermittler und Käufer auf einem Markt, der zunehmend transparenter wird. Das heißt, die Stärken und Schwächen einer Immobilie werden von Interessenten klar in die Entscheidung mit einbezogen.

Möglich ist es jedoch zusammen mit einem Fachmann Stärken und Schwächen herauszuarbeiten, die Stärken zu verbessern und die Schwächen, soweit sinnvoll und möglich, zu verringern. Über diese Arbeit kann man die generellen Marktchancen verbessern und so sich dem optimalen Marktpreis nähern.

Schönen Tag.

Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de







Dienstag, 21. Februar 2017

Starke Preisexplosion bei Immobilien in Großstädten

Werte Leser,

nachfolgend interessanter Artikel zum Thema Immobilienpreisentwicklung.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/610938?link_position=digest&newsletter_id=19840&xng_share_origin=email

Weiter gilt: Immobilien sind eine interessante Anlageform, genaue Prüfung und Kalkulation beliebt aber unerlässlich.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de

Dienstag, 7. Februar 2017

BGH Urteil zu Wucherimmobilien

Werte Leser,

In einem Prozess verklagt die Käuferin einer Eigentumswohnung die finanzierende Bank, weil diese nicht auf die sittenwidrige Überteuerung hingewiesen hätte.

Den Artikel hierzu finden sie bei:

http://www.cash-online.de/immobilien/2017/kaufpreis-immobilie/362168?utm_source=nl&utm_medium=email&utm_campaign=finanznewsimmo070217

Nun wurde das Verfahren wegen Heranziehung des Bewertungsverfahrens an die Berufungsinstanz zurückverwiesen. Wie das Verfahren schlußendlich ausgeht, wird man sehen.

Klar ist jedoch, dass Fehlentscheidungen zu Immobilienkäufern mit erheblichen finanziellen Folgen verbunden sein können und diese auch nur schwer wieder rückgängig gemacht werden oder korrigiert werden können.

Deshalb raten wir jedem Immobilienkäufer seine Entscheidung fundiert zu treffen und für komplexe Fragestellungen einen Immobilienprofi hinzu zu ziehen.

Der Fachmann kann auch alle nicht Marktrisiken, Zinstrends oder Preisentwicklungen vorhersehen, aber er kann helfen Risiken zu identifizieren, die sich das Investment erheblich negativ beeinflussen können.

Deshalb unser Tipp:

Auch wenn Immobilien in der derzeitigen Marktlage in vielen Regionen sehr gefragt sind, nehmen Sie sich die Zeit mit einem Fachmann das Für und Wider zu erörtern.

Schönen Tag.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de


Freitag, 3. Februar 2017

HInweis Rauchwarnmelder - Pflicht

Werte Leser,

Da das Thema immer wieder mit Unklarheiten behaftet ist, nachfolgend eine kurze Info.

Nach der BayBO gilt:

 ... In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer
sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens
einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so
eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch
frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener
Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember
2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der
Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn,
der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

In anderen Bundesländern gelten ähnliche Verordnungen mit teilweise anderen Fristen.

Somit sollten alle Eigentümer von Immobilien zeitnah das Thema angehen und entsprechende geeignete Rauchmelder einbauen.

Die Kosten hierfür sind überschaubar, die Wartung kann auf den Mieter umgelegt werden.

Schönen Tag.


www.kestler-immobilien.de

Mittwoch, 25. Januar 2017

Auch bei Immobilien wachsen die Bäume nicht in den Himmel

Werte Leser,

nach wie vor halten wir Immobilien für eine interessante Anlageform.

Die aber derzeit zu verzeichnenden Preissteigerungen für Neubau und Bestand in vielen Zentren sollten unseres Erachtens als klares Warnzeichen verstanden werden.

Sollte die Zinspolitik der EZB wieder deutlich höhere Zinsen bringen, dann fallen viele Angebote schnell aus der Finanzierbarkeit.

Interessante Artikel hierzu auch bei:

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/573667?link_position=digest&newsletter_id=19080&xng_share_origin=email

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/573667?link_position=digest&newsletter_id=19080&xng_share_origin=email


 Haben Sie Fragen zu Immobilien?
Wir helfen gerne.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de

Dienstag, 10. Januar 2017

Ausblick Immobilienmarkt 2017

Werte Leser,

auch wenn man derzeit das Gefühl hat, der aktuelle Immobilienboom geht noch lange so weiter, halten wir mahnende Worte für angebracht.

Wir sind seit fast 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig und haben mittlerweile von Höhen übers Tal und wieder auf zu neuen Höhen alle Phasen des Marktes kennengelernt.

Nach diversen steuerlichen Modellen der achtziger Jahre dümpelte der Immobilienmarkt Anfang der neunziger Jahre vor sich hin, bevor die extreme Sonderabschreibung für Investitionen in Ostdeutschland einen Boom erzeugte.

Dadurch wurden zwar in wenigen Jahren massenhaft neue Immobilien geschaffen, zahlreiche Anlager aber hatten keinerlei Vorsorge getroffen ihre Immobilie wetterfest zu finanzieren, so dass nach der Hochphase auch vieles wieder den Bach runterging.

Die beginnenden 2000er Jahre waren geprägt von Rückkehr zur Realität verbunden mit einem starken Rückgang der Nachfrage nach Immobilien. Andere Anlageformen wie etwa Aktien rückten im Zuge des "Dotcom-Hypes" mit teilweise absurden Hoffnungen in den Focus der Anleger.

Die Entwicklung der demographische Strukur der deutschen Bevölkerung schien zudem eher einen Trend in Richtung geringerer Wohnraumbedarf anzuzeigen.

Über einen Reihe von Jahren geriet somit die Immobilie aus dem Blickwinkel vieler Anlager und auch die Politik meinte - trotz Mahnungen der Immobilienwirtschaft - sich aus der Förderung des Wohnungsbau zurückziehen zu müssen.

Dies führte zusammen mit anderen Faktoren - wie etwa der Finanzkrise - dazu daß sich das Angebot am Markt deutlich (bei gleichzeitig wachsender Nachfrage in Zentren) verringerte, gleichzeitg aber sichere Anlageformen gesucht wurden.

Aktuell befinden wir u. E. uns in einer absoluten Hochphase. Wie lange diese anhält, ist derzeit noch unklar.

Bei aller Begeisterung - die Immobilie bleibt ein langfristiges Vergenügen - daher bitte langfristig planen! Dann sind Immobilien nach wie vor eine gute Anlageform.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de